Bostadshyresavtal upphörde efter obefogade klagomål och trakasserier
En 73-årig man och hans 78-åriga hustru lämnade ett stort antal obefogade klagomål på störningar från sina grannar. Det äldre paret skrek också rasistiska tillmälen till grannar i trappan, och bankade vid ett tillfälle med en käpp på en grannes dörr. Trots deras höga ålder förlängdes inte deras hyresavtal.

Konflikten i ett hyreshus i Göteborg ledde till att en 73-årig man gick till hyresnämnden och krävde åtgärdsföreläggande så att två av hans grannar skulle behöva flytta. Hyresvärden, kommunala Familjebostäder, sa då upp 73-åringens hyresavtal. Hyresnämnden i Göteborg och Svea hovrätt gör olika bedömningar av vad som hänt.

Hyresnämnden fann det utrett att en 51-årig granne misshandlat såväl 73-åringen som hans hustru efter det att hustrun sagt att 51-åringen luktade skit, och förelade därför bostadsbolaget att säga upp 51-åringens hyresavtal. Däremot ansågs makarnas uppgifter att en annan granne borrat och bankat i huset i mycket stor omfattning, kraftigt överdrivna. Ett åtgärdsföreläggande mot bostadsbolaget beträffande den familjen bifölls inte. Nämnden fann vidare att 73-åringens hustru bankat på grannlägenhetens dörr med pinne och kvinnan som bodde där kände sig hotat. Mannen hade flera gånger sagt till invandrare som bott i trappuppgången att de skulle flytta hem och ropat "neger" eller "jäkla neger" efter dem. De kränkande tillmälena, och slagen mot dörren, stred enligt hyresnämnden mot gott skick i fastigheten. Men då det inte visats att 73-åringen inte vidtagit rättelse, var hyresrätten inte förverkad. Med hänsyn till hustruns höga ålder, ålderdomssvaghet och svårigheter att flytta hade hyresgästen inte åsidosatt sina skyldigheter i så hög grad att hyresavtalet inte skulle förlängas. Däremot förkortades hyres- och uppsägningstiden.

Svea hovrätt anser inte att 73-åringen styrkt någon misshandel eller att grannen borrat och bankat. Andra hyresgäster vittnade också om att det inte förekommit några onormala ljudstörningar. Klagomålen mot en annan hyresgäst gällde städning och steg vid tidpunkter då kvinnan var på sitt arbete. Det saknas alltså fog för de omfattande klagomål 73-åringen och hans hustru framfört. Dessutom har flera grannar tagit illa vid sig av trakasserier och kränkande tillmälen från dem. En hyresgäst har flyttat för att slippa klagomålen från makarna. Det äldre parets handlande innebär störningar i boendet för grannarna som de inte ska behöva tåla. Då det är oklart i vilken mån rättelse skett efter anmaning är inte hyresrätten förverkad. Däremot anser hovrätten att 73-åringen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte bör förlängas.
Tillbaka till innehållsförteckningen

Hyresvärden har bevisbördan för att en lägenhet inte skapar ohälsa
Om en hyresgäst blir sjuk av sin bostadslägenhet skall hyresvärden åtgärda problemen och kunna visa att lägenheten inte längre utgör någon hälsorisk för den som bor där. Det konstaterar miljödomstolen. Beslutet står fast då Miljööverdomstolen inte lämnar prövningstillstånd.

En hyresgäst ansåg att hon blivit sjuk av att vistas i sin bostad (hyresrätt). Det hade varit problem med fukt i bostadsområdet och efter att hyresgästen klagade bytte hyresvärden ut hennes badrum. Trots renoveringen ansåg inte hyresgästen att hennes besvär försvann och värden vidtog ytterligare åtgärder utan att hon mådde bättre. Hyresvärden använde bland annat mögelhundar och menade att man inte behövde göra mer. Värden konstaterade i och för sig att man enligt miljöbalken måste ta hänsyn till om det förekommer olägenheter i miljön för människor som är "något känsligare än normalt". Enligt hyresvärden fanns det inga brister i lägenheten och den utgjorde ingen risk för människors hälsa.

Miljö- och hälsoskyddsnämnden fann att det kunde finnas risk för olägenheter för människors hälsa i hyresgästens lägenhet och att det var värdens uppgift att se till att de försvann. Dessutom skulle värden ordna en ersättningslägenhet till hyresgästen. Värden hade anvisat henne olika ersättningslägenheter men hon hade blivit sjuk även i dem. Länsstyrelsen instämde i nämndens bedömning.

Hyresvärden överklagade till miljödomstolen som inhämtade ett yttrande från Socialstyrelsen. Socialstyrelsen konstaterade att det finns en försiktighetsprincip i 2 kap 3 § miljöbalken och att underlaget som legat till grund för miljö- och hälsonämndens beslut överensstämde med försiktighetskravet.

Miljödomstolen fann att hyresgästen redan bodde i annan lägenhet och att det därför inte fanns fog för att värden skulle erbjuda henne en ersättningslägenhet. Däremot menade domstolen, precis som nämnden och länsstyrelsen, att det var värdens skyldighet att åtgärda problem i lägenheten och därefter genom undersökning visa att lägenheten inte längre utgjorde någon risk för människors hälsa. Enligt rätten ankom det på miljö- och hälsoskyddsnämnden, såsom tillsynsmyndighet, att bedöma när värdens åtgärder och utredningar var tillräckliga för att föreläggandet skulle anses uppfyllt.

Hyresvärden överklagade till Miljö-överdomstolen vid Svea hovrätt, men frågan har nekats prövningstillstånd.
Tillbaka till innehållsförteckningen

Ingen nedsatt hyra trots felmätt lägenhet
Ytan på en lägenhet utgör en utfästelse och är den felaktig kan en hyresgäst få rätt till ersättning för skadan. Trots detta anser Högsta domstolen i en dom att en hyresgäst, vars lägenhet visade sig mindre än vad som utfästs, inte har rätt till nedsatt hyra.

Hyresgästen ingick ett hyresavtal 1991 om en bostadslägenhet. När hyran förhandlades fram utgick parterna ifrån att bostadsytan var 85 kvm. Hyresgästen upptäckte senare att ytan bara var 77 kvm och upplyste 1998 värden om detta. Trots att värden nu kände till den rätta ytan fick hyresgästen en hyreshöjning på nästan 200 kronor. Hyresgästen överklagade höjningen, men hyresnämnden och hovrätten fastslog höjningen. Hyresvärden yrkade hos tingsrätten att hyresgästen skulle betala den hyra som hon deponerat hos länsstyrelsen. Hyresgästen genstämde och yrkade dels att hon skulle ha rätt att lyfta det deponerade beloppet och dels att hon skulle ha rätt till retroaktiv hyresnedsättning eftersom lägenhetsytan varit mindre än vad man i hyreskontraktet utgått ifrån.

Tingsrätten fann att hyresgästen hade rätt till hyresnedsättning eftersom hon åsamkas en skada till följd av den oriktiga uppgiften.

Hyresvärden överklagade och hovrätten konstaterade att lägenheten varit i bristfälligt skick, enligt 12 kap 11 § jorda-balken, eftersom den avvikit från vad parterna avtalat om. Men eftersom en annan domstol tidigare fastställt en höjning av hyran, efter det att den riktiga ytan framkommit, kunde den ursprungliga felaktigt angivna ytan inte utgjort en sådan brist som gjorde att hyran skulle sättas ner. Högsta domstolen tar frågan till prövning och konstaterar att enligt hyresförhandlingslagens 21 § skall samma hyra bestämmas för lägenheter som är lika stora förutsatt att de har samma bruksvärde, det vill säga planlösning, läge, tillgång till hiss med mera. Det innebär att fastställande av hyran utgår ifrån lägenhetens storlek och modifieras av andra faktorer. UppUppgiften om lägenhetens storlek är alltså utfäst gentemot hyresgästen, även när den lämnats som underlag för förhandlingar enligt hyresförhandlingslagen, konstaterar Högsta domstolen. Hyresgästens eventuella skada bestod i att hon betalat en högre hyra än vad hon skulle gjort om den rätta ytan varit känd. Eftersom hovrätten tidigare slagit fast en hyreshöjning efter det att den rätta ytan blivit känd finns det enligt Högsta domstolen inga skäl att anta att hyran dessförinnan skulle varit lägre än den var om den rätta ytan då varit känd. Hyresgästen har därför inte lidit skada och har inte rätt till nedsättning av hyran.

Två justitieråd är skiljaktiga. Ett justitieråd anser att en uppgift om felaktig yta, lämnad i samband med fastställande av hyra, inte utgör en sådan felaktig utfästelse som direkt svarar mot en ändring av hyresbeloppet. Även rätten ordförande är skiljaktig och anser att eftersom ytan avvek så pass mycket från vad som utfästs bör hyresgästen ha rätt till viss nedsättning av hyran.
Tillbaka till innehållsförteckningen

Nedsatt hyra för dålig ventilation
Ett par hyrde ett radhus av en bostadsrättsförening. Nu slipper de betala halva hyran för den tid som gick från det att föreningen fick veta att radhuset var dåligt ventilerat, och därmed utgjorde en sanitär olägenhet, till dess att reparationer utfördes.

Paret hyrde radhuset från 1982 och fram till juni 1999. Under den tiden såldes huset och parets nya hyresvärd blev i oktober 1997 en bostadsrättsförening. I juni 1998 inspekterades huset av miljö- och hälsoskyddsnämnden eftersom paret klagat på hälsoproblem. Bland annat var ventilationen i huset dåligt. Föreningen gjorde vissa justeringar för att förbättra luften men enligt paret kvarstod problemet. Paret yrkade därför i tingsrätten att bostadsrättsföreningen skulle betala ersättning för att huset varit bristfälligt och föreningen inte åtgärdat problemen. Tingsrätten fann att ventilationen och andra problem åtgärdats så snart det varit möjligt och att det därefter inte styrks att problemen funnits kvar.

Paret överklagade till hovrätten som konstaterade att redan då föreningen köpte fastigheten gjordes den uppmärksam på att ventilationen var undermålig. Rätten hänvisar även till miljö- och hälsonämnden som kom fram till att den dåliga ventilationen utgjorde en sanitär olägenhet. Föreningen lät i mars 1999 sätta in så kallade borstlister i fönstren, vilket inte varit tillräckligt eftersom miljöförvaltningen i november 2000 uppmanat föreningen att åtgärda problemet. I februari 2001 installerades ventilation och överluftsdon, varefter ventilationen i radhuset fungerade.

Föreningen invände att miljöförvaltningen använde sig av så kallad rökindikator när man bedömde ventilationen och att den inte var tillförlitlig då den påverkades av bland annat vindförhållanden. Miljöförvaltningen menade däremot att deras inspektörer var erfarna och kunde ta hänsyn till detta vid inspektionerna.

Hovrätten finner utifrån länsstyrelsens beslutsmotivering att ventilationen i parets radhus var så undermålig att detta utgjorde en sanitär olägenhet. Rätten konstaterade att mot sådana brister måste verkningsfulla åtgärder vidtas utan dröjsmål vilket föreningen inte gjort. Paret har därför rätt till nedsättning av hyran till 50 procent.
Tillbaka till innehållsförteckningen